房產(chǎn)拍賣(mài)是指拍賣(mài)公司接受銀行.司法機(jī)構(gòu)等單位或社會(huì)個(gè)人的委托，將房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息公布給社會(huì)，通過(guò)競(jìng)拍者的競(jìng)拍方式，使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。也有一定的流程在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，那么到底房產(chǎn)拍賣(mài)的流程是怎樣的？

一、房屋拍賣(mài)的程序。

(一)在拍賣(mài)之前，扣押房屋。

㈡拍賣(mài)之前對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

(三)首次拍賣(mài)(應(yīng)于拍賣(mài)十五日前宣布)

1.出價(jià)人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前向人民法院繳納。參加競(jìng)買(mǎi)的申請(qǐng)人可以不用繳納保證金。押金金額，由人民法院確定，但不能低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)格的5%。

2.人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知當(dāng)事人和知情人士.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)當(dāng)日到場(chǎng)。

3.拍賣(mài)時(shí)無(wú)人出價(jià)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行申請(qǐng)或者同意按該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

㈣第二次拍賣(mài)。

拍賣(mài)會(huì)中無(wú)人競(jìng)拍或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在60天內(nèi)重新拍賣(mài)。

（五）第三次拍賣(mài)。

對(duì)仍處于流拍狀態(tài)的第二次房地產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣(mài)。

（六）變賣(mài)

三次拍賣(mài)流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)在第三次拍賣(mài)結(jié)束后七日內(nèi)作出變賣(mài)公告。如在公告之日起六十日內(nèi)未有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)購(gòu)得該財(cái)產(chǎn)，而申請(qǐng)執(zhí)行人.其他執(zhí)行債權(quán)人仍未表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債，扣押.凍結(jié)，除非可以對(duì)該財(cái)產(chǎn)采取其他強(qiáng)制執(zhí)行措施，否則，財(cái)產(chǎn)應(yīng)被取消。

㈡所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

房產(chǎn)拍賣(mài)成交或者抵債后，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承付人時(shí)起轉(zhuǎn)移。一般需要法院出具裁定書(shū)等，到房屋所在地的交易中心去辦理。

保有價(jià)，是賣(mài)方在委托拍賣(mài)時(shí)所提出的拍賣(mài)最高應(yīng)價(jià)不能使之停止拍賣(mài)的價(jià)格，是賣(mài)方維護(hù)自身利益的一種保證。拍賣(mài)權(quán)保留價(jià)是指拍賣(mài)標(biāo)的按拍賣(mài)價(jià)格所達(dá)到的最低價(jià)格基準(zhǔn)。保留價(jià)應(yīng)由司法拍賣(mài)確定。人民法院根據(jù)評(píng)估價(jià)確定的拍賣(mài)保留價(jià)；未進(jìn)行評(píng)估的，參照市場(chǎng)價(jià)格確定；應(yīng)當(dāng)咨詢(xún)有關(guān)當(dāng)事人。法院規(guī)定的保留價(jià)，在首次拍賣(mài)時(shí)，不得低于其市場(chǎng)價(jià)格的百分之八十；如有流拍，可在再次拍賣(mài)時(shí)，適當(dāng)降低保留價(jià)，但每減價(jià)幅度不得超過(guò)前一次保留價(jià)的20%。

二.購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房屋的風(fēng)險(xiǎn)有哪些。

(一)房屋原所有人的身份背景。

眾所周知，司法拍賣(mài)房屋基本上是因不能履行到期，被債權(quán)人起訴，查封房產(chǎn)，最后被拍賣(mài)，目前多數(shù)是因?yàn)橥顿Y失敗。財(cái)務(wù)鏈斷裂或沾染走失所致，假如房主是照章辦事，投資失敗，人品可靠也不錯(cuò)，但原房主因放高炮或黑社會(huì)背景臨時(shí)跑路，然后你通過(guò)法庭照了照他的房子，如果碰上不講道理的無(wú)賴(lài)，以后再回到你家來(lái)找你。算賬，那你就麻煩了。一般來(lái)說(shuō)，法院不會(huì)清楚地告知您原業(yè)主的身份背景，以及強(qiáng)制拍賣(mài)房屋的具體原因，并且法庭也不會(huì)24小時(shí)守候在您家中，那么，遇到這類(lèi)無(wú)賴(lài)的人，實(shí)在是雞犬不寧。

㈡戶(hù)口問(wèn)題。

房子雖為你拍照，但原業(yè)主的戶(hù)口不能遷出。

㈢長(zhǎng)期租賃存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

按照等法律規(guī)定，如果租賃權(quán)在前.按揭之后，本應(yīng)繼續(xù)有效。但是一些惡意逃債的人，會(huì)把租約簽得很長(zhǎng)，甚至10年.20年。那你們要是拍賣(mài)了這份附帶租賃合同的房子，以后因承租人的存在，自己還是無(wú)法搬進(jìn)的。而且，有些一開(kāi)始就說(shuō)沒(méi)有租賃權(quán)，等你拍賣(mài)后，突然又冒出一份租約或者突然有人住在里面而不愿騰出來(lái)，那么你就麻煩了。

(四)補(bǔ)繳有關(guān)稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)業(yè)稅房屋契稅當(dāng)然是要買(mǎi)受人繳納的，還有就是水電費(fèi)等物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用如果拖欠了很長(zhǎng)一段時(shí)間也是由買(mǎi)受人拍賣(mài)后自行承擔(dān)，這個(gè)費(fèi)用還是要考慮的。

購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房屋要注意哪些問(wèn)題？

(一)在解產(chǎn)權(quán)的處理等方面是否存在缺陷。要核實(shí)所購(gòu)房屋是否具備全部產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)條件；同時(shí)，還需要知道房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限.面積和稅費(fèi)情況。

(二)實(shí)地考察計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)，除了了解房屋的建筑面積.戶(hù)型.房屋布局.朝向是否合適，水、電、氣配套是否齊全。住宅結(jié)構(gòu).外觀有沒(méi)有問(wèn)題，物業(yè)管理水平和周邊環(huán)境.交通狀況是否理想，更重要的是查詢(xún)?cè)撐飿I(yè)是否有拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、維修資金等等。

(三)房屋內(nèi)的附屬設(shè)施，如某些家具.家用電器等，應(yīng)說(shuō)明這些附件與拍賣(mài)房產(chǎn)的關(guān)系。

需由專(zhuān)業(yè)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)來(lái)辦理。當(dāng)然是房產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，也有需要當(dāng)事人注意的問(wèn)題。一般情況下，破產(chǎn)或欠債時(shí)，法院方面扣押財(cái)產(chǎn)后，將該財(cái)產(chǎn)按法律程序拍賣(mài)。