一般而言，人們對(duì)拍賣只是略有耳聞，而對(duì)具體的相關(guān)法律內(nèi)容了解不多，在生活中對(duì)拍賣相信接觸不多，簡單地說，拍賣一般就是將一些動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)以相應(yīng)的對(duì)價(jià)或超過相應(yīng)價(jià)格的物品以相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)行拍賣，有償?shù)剞D(zhuǎn)讓給拍賣人。那么，房地產(chǎn)司法拍賣的流程和時(shí)間是怎樣的呢？

一、房地產(chǎn)司法拍賣的程序和時(shí)間。

在法庭執(zhí)行期間，房屋拍賣沒有確定的時(shí)間限制。根據(jù)實(shí)際情況，一般可以在六個(gè)月左右完成。

1.查封涉案房屋，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。通常大約需要兩個(gè)月。

2.委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，不能成交的，還需降價(jià)再委托拍賣。每次兩個(gè)月左右。

3.此外，法院需要將裁決、評(píng)估報(bào)告和拍賣裁決送達(dá)雙方，這也需要時(shí)間。如果不能發(fā)送相關(guān)法律文件，需要發(fā)送公告，公告期限為2個(gè)月(最大的不確定性在此階段)。

第二，法院拍賣房產(chǎn)的程序。

1、首先委托，法院房地產(chǎn)拍賣不是房地產(chǎn)所有者直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易，而是拍賣委托拍賣，拍賣也必須簽署委托拍賣合同，有委托書才能進(jìn)行房地產(chǎn)交易，這是委托交易所需的書面文件。

2.其次，拍賣行要開始準(zhǔn)備房地產(chǎn)交易，不要評(píng)估拍賣的房地產(chǎn)價(jià)值，這樣才能確定拍賣的底價(jià)。拍賣的底價(jià)不能太高也不能太低，既要保證房產(chǎn)所有者的利益，又要保證買家的利益。第二步是確定拍賣日期和公告。

3.另一個(gè)是審查購房者的購買資格和購買條件。購房者需要提交相關(guān)證明和購房保證金。購房保證金就像商品房認(rèn)購書中交付的保證金一樣。如果交易成功，將包括在房價(jià)中，如果交易失敗，將退還給購房者。

之后就是進(jìn)行房地產(chǎn)拍賣競(jìng)買程序，一旦房屋競(jìng)買成功，立即繳納拍賣房款，然后由拍賣行出具房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證明即可。

第三，法院拍賣房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

因限購政策而不能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

法律拍賣行的競(jìng)買者必須符合當(dāng)?shù)氐南拶徴?，否則，競(jìng)買者不具備購買資格，因此在拍賣成交后不能辦理過戶手續(xù)。

二是保證金不予退還的風(fēng)險(xiǎn)。

拍賣成交后，買方后悔拍攝，支付的保證金不予退還，導(dǎo)致買方損失。

三是不能入住的風(fēng)險(xiǎn)。

買賣不能破壞租賃。如果拍賣房屋有租賃合同，拍賣成交后租賃合同將繼續(xù)履行，新業(yè)主將收取租金，但新業(yè)主不能無故終止租賃合同。如果租約在拍賣后簽訂，可以主張無效。

四是拍賣成交價(jià)格過高的風(fēng)險(xiǎn)。

拍賣行具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但在拍賣過程中，部分拍賣行受到過度競(jìng)爭，其成交價(jià)格可能高于市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致拍賣行失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

五是稅費(fèi)、物業(yè)水電費(fèi)等費(fèi)用過高的風(fēng)險(xiǎn)。

法律拍賣行的買受人需要承擔(dān)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的全部費(fèi)用，可能包括增值稅和附加費(fèi)用、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。，并應(yīng)補(bǔ)償土地轉(zhuǎn)讓、物業(yè)、水電及其滯納金等其他相關(guān)費(fèi)用，以增加購房成本。

六是戶口不能遷入的風(fēng)險(xiǎn)。

如果原業(yè)主戶口掛靠拍賣房產(chǎn)名下，拍賣后買方將戶口遷入房產(chǎn)的行為將受到影響。